資産運用の常識を変える－テナント賃貸という新しい選択肢

Actis（アクティス）Bureau（ビューロ）で、空室リスクを抑え、利回りを高める。

ブランチアベニューでは、
賃貸物件の新築の企画・コンサルティング、建築サポートを行っています。

時代の流れの変化は早く、ますます、先行きが見通しづらくなっているこの時代、AIの急速な進化など、もはや5年先の時代も想像つかないというのが実情だと思います。

＜土地活用や相続対策などでアパート建築をご検討の方へ＞

所有地を持っているが、リスクが低くて、それなりに収益を出せるよい活用方法はないものか？

相続対策の手段として、アパート建築を考えているが、将来的に大丈夫だろうか？

そんな悩みや不安をお持ちの方は多いと思います。

そこで、これからの長い賃貸経営、将来に対するリスクヘッジとなるひとつの選択肢をご紹介させて頂きます。

それは、いわゆる、住居用賃貸ではなく、テナントなどの事業用賃貸の建築です。

 

時代背景とこれからの土地活用

1.年々、増える空き家数と空き家率

引用：＜総務省＞”令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果”より

日本では、少子高齢化と人口減少により「住む人」が減少し、住宅需要は地域によって二極化が進んでいます。

実際に、総務省の調査では全国の空き家は約900万戸（住宅総数の13％超）と過去最多に達しています。

一方で、地域の暮らしを支える小規模ビジネスや個人事業はむしろ増えており、「住まいよりも働く場・店舗・倉庫」の需要が高まっているのが実情です。

 

2.小規模事業者が日本経済の主役

中小企業庁「中小企業白書2024」によると、

• 日本の全企業のうち 99.7％が中小企業

• そのうち 84.5％が小規模事業者（従業員20人以下、商業・サービス業は5人以下）
  

小規模事業者は285万人・雇用者973万人を抱えており、日本のビジネス基盤は圧倒的に「スモールビジネス」が中心です。

➡️ つまり「小規模テナント」が日本の土地活用に直結する大きな市場といえます。

 

3.個人事業主・フリーランスの増加

引用：ランサーズ：”「フリーランス実態調査 2024年」を発表”より

ランサーズによると、以下のようにフリーランスは、増加傾向にあります。

「2024年のフリーランス人口は1,303万人、経済規模は20兆3,200億円に達しました。2021年はコロナ禍でリモートワークが普及し、フリーランスの需要が急増しましたが、2024年はアフターコロナによる働き方の変化や生成AIの影響で減少傾向にあります。しかし、10年前と比較するとフリーランス人口は+39.1%、経済規模は+38.8%増加しており、コロナ禍という特殊要因を除くとフリーランス市場は拡大傾向にあると言えます。」

副業解禁やリモートワーク普及により、「1人〜数人で事業を始める人」が増えています。

➡️ これがそのまま「小規模テナントの需要」に直結します。

 

4.開業の「スモール化」傾向

引用：日本政策金融公庫　総合研究所”「2024年度新規開業実態調査」～アンケート結果の概要～”

日本政策金融公庫「新規開業実態調査」によれば、

• 開業時の平均従業員数：2.9人（本人含む）

今は「小さく始める」「ローコストで始める」スタイルが主流化。

➡️ 大規模ビルや大型モールではなく、10〜30坪程度のテナント物件がフィットします。

 

5.業種別に見たスモールビジネスの代表例

引用：日本政策金融公庫　総合研究所”「2024年度新規開業実態調査」～アンケート結果の概要～”

 

日本政策金融公庫の調査でも、新規開業で、この10年来でも常に上位を占めるのは「サービス業」

その中でも、小規模ビジネスで選ばれやすいのは、以下のような業種だと考えられます。

• 美容・理容・エステサロン

• スパ・フィットネス・パーソナルジム

• 整体・マッサージ・リラクゼーションサロン

• カフェ・飲食店・物販（小型店舗）

• 小売・雑貨・セレクトショップ

• 教室・学習塾・カルチャースクール

• オフィス・コワーキングスペース

• デザイン事務所・クリエイター系オフィス

• 小規模クリニック・訪問介護・福祉サービス

• 配送拠点・倉庫機能付きの小規模物流

▲トリミングサロン、エステサロン、セクトショップ（アパレル）、パーソナルジムのイメージです。

このような時代背景の中、これからの賃貸物件は、事業用賃貸を選択した方がリスクが低いと考えます。

 

住居用賃貸 VS 事業用賃貸

以下に、“住居用賃貸”と“事業用賃貸”を、オーナー視点で比較します。

※ 融資条件・税務取扱いは金融機関・個別事情により異なります。最終判断は専門家へご相談ください。
※ 相続税評価の算式は住居用・事業用で同一ですが、用途・契約形態・賃貸割合等により実務上の減額幅は異なります。
※ 消費税還付を受けるには、課税事業者（インボイス）登録などの要件を満たす必要があります。
※表面利回りの％は想定値であり、立地・仕様・借主により変動します。

上記の通り、事業用賃貸は、住居用賃貸に比べて、メリットが多いのです。

 

＜Actis（アクティス）＞（事務所・店舗テナント用）

＜Actis（アクティス＞は、事務所や店舗用途、木造2階建軸組工法の建物です。

外観は、とてもスタイリッシュで、さまざまな業種に対応できます。

共用部も、とてもスタイリッシュ。

これから、新規開業しようという個人事業主の方に、「ここで開業したい！」と思わせる空間です。

▲事務所仕様の内装

とてもシンプルな内装で、水回り設備としては、シンプルなキッチン、洗面台、トイレを設置するぐらいですので、建築費を抑えられます。

▲＜Actis（アクティス）＞は、2025年10月時点、愛知県三河エリアを中心に７ヶ所で建築実績があります。

 

＜Bureau（ビューロ）＞（倉庫付き事務所）

＜Bureau（ビューロ）＞は、倉庫付き事務所、木造2階建軸組工法の建物です。

1階が倉庫、2階が事務所スペースです。

1階倉庫スペース。

あえて、内装仕上げをしていませんので、
オーナーとしては建築費を抑えられ、入居者側は内装仕上げの自由度が拡がり、多様な業種に対応可能です。

▲2階事務所スペース。

シンプルな造りなので、建築費を抑えられますし、入居者側は、そのまま、事務所として使用できます。

▲＜Bureau（ビューロ）＞は、2025年10月時点、愛知県三河エリアを中心に10ヶ所で建築実績があります。

 

大別すると、＜Actis（アクティス）＞＝ロードサイド立地向け、＜Bureau（ビューロ）＞＝郊外・メインロードや住宅街からはずれた場所向けとなります。

これらの2軸により、土地の立地に合わせた最適な土地活用が可能です。

 

“住居用から事業用へ” — 未来志向の資産運用

今、求められているのは、単なる「建てる」ではなく、 時代の変化に適応した資産の運用。

人口減少時代だからこそ、地域に必要とされる“働く場”を提供することで、 土地が再び息を吹き返します。

＜Actis（アクティス）＞＜Bureau（ビューロ）＞は、その第一歩をともに歩むためのシリーズです。

あなたの土地に、次の可能性を見出してみませんか。